PENETAPAN ZONASI BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN TERHADAP KESEPAKATAN JUAL BELI = DETERMINATION OF THE ZONING FOR LAND AND BUILDING ACQUISITION DUTY (BPHTB) IN RELATION TO SALE AND PURCHASE AGREEMENTS = DETERMINATION OF THE ZONING FOR LAND AND BUILDING ACQUISITION DUTY (BPHTB) IN RELATION TO SALE AND PURCHASE AGREEMENTS

AHMAD ALIF (B022232041). Penetapan Zonasi Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Terhadap Kesepakatan Jual Beli. Dibimbing oleh Musakkir. Latar belakang: Penetapan zonasi BPHTB di Polewali Mandar sering tidak mencerminkan harga pasar aktual, sehingga menimbulkan perbedaan antara nilai transaksi dan dasar pengenaan pajak. Ketidaksesuaian ini menimbulkan beban pajak yang dianggap tidak adil dan mengganggu kepatuhan wajib pajak. Tujuan: Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis implementasi penetapan zonasi BPHTB dalam menentukan besaran pajak yang harus dibayarkan dalam transaksi jual beli, dan mengukur tingkat ketaatan dalam pelaporan pembayaran BPHTB dalam transaksi jual beli. Metode: Pendekatan yang digunakan adalah empiris melalui wawancara dengan pejabat Bapenda, PPAT, Badan Pertanahan Nasional, DPRD, serta masyarakat yang terlibat dalam transaksi di Kabupaten Polewali Mandar. Data dianalisis secara kualitatif dengan proses reduksi, penyajian naratif, dan penarikan kesimpulan. Hasil: Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) Zonasi BPHTB belum berbasis standar teknis yang jelas; data pembanding pasar terbatas; pembaruan zonasi tidak dilakukan secara berkala, serta metode penilaian internal Bapenda masih menggunakan pendekatan administratif tanpa verifikasi lapangan yang memadai. Akibatnya, nilai zonasi pada sejumlah wilayah lebih tinggi dibanding harga transaksi riil, sehingga BPHTB yang dikenakan tidak sebanding dengan kemampuan bayar wajib pajak. Selain itu, (2) Kondisi ini menyebabkan munculnya keberatan, keterlambatan balik nama, hingga penurunan kepatuhan dalam penyetoran BPHTB. Dari sisi penerimaan, realisasi BPHTB tahun 2024 menunjukkan ketergantungan tinggi pada zona tertentu, sementara beberapa wilayah tidak mencapai target karena wajib pajak menunda transaksi. PPAT menyampaikan bahwa ketidakjelasan kriteria zonasi menghambat proses administrasi dan sering memunculkan perbedaan penafsiran antara PPAT dan Bapenda. Kesimpulan: Penelitian ini menegaskan perlunya pembaruan data yang lebih akurat, peningkatan koordinasi antarinstansi, serta edukasi hukum untuk memastikan kebijakan BPHTB berjalan lebih adil dan efektif.